Cos’è e Come Funziona la Prelazione Agraria
La Prelazione nell’Affitto di Fondo Rustico
1. Cos’è la Prelazione
La prelazione nell’affitto di fondo rustico è un istituto che rientra nella più vasta categoria della prelazione. Conseguentemente, prima di analizzare la fattispecie particolare, pare opportuno inquadrare, per brevissimi cenni, cos’è la prelazione. La miglior dottrina definisce la prelazione come il diritto di essere preferiti ad un altro, a parità di condizioni, nel caso in cui la persona soggetta alla prelazione dovesse decidersi a stipulare un determinato contratto[1]. La prelazione può essere volontaria, ossia stabilita contrattualmente dalle parti, oppure legale, quando questa è prevista dalla legge, indipendentemente che le parti abbiano o meno stabilito in merito un’apposita clausola. Nelle ipotesi di prelazione legale, il contratto stipulato in violazione del diritto di prelazione è inefficace nei confronti del prelazionario, mentre per il caso di prelazione volontaria, quest’ultimo avrà solo diritto al risarcimento del danno, derivante dall’inadempimento contrattuale della controparte. [1] Andrea Torrente, Piero Schlesiger, Manuale di Diritto Privato, diciasettesima edizione, Giuffrè Editore, 2004Richieda un Parere Legale – Clicchi qui
2. Cos’è la prelazione agraria nell’affitto di fondo rustico
Alla luce di quanto sopra, la prelazione agraria nell’affitto di fondo rustico è dunque il diritto di vedersi preferito, a parità di condizione, in caso di nuovo affitto del fondo. Si verte in materia di prelazione legale, a conferma di ciò si noti che, nell’ipotesi in cui il proprietario non effettui la denuntiatio (comunicazione che il proprietario deve notificare all’affittuario contenente le condizioni cui intende stipulare il nuovo contratto di affitto), la Legge stessa prevede uno specifico rimedio[1]. Entrando però più nello specifico, si deve sottolineare come il diritto di cui in parola abbia, in parte, caratteristiche peculiari. Infatti, l’ipotesi in esame costituisce una fattispecie particolare, ossia la prelazione agraria, in caso di nuovo affitto, introdotta soltanto con D. Lgs. 228/2001[2]. Una siffatta previsione normativa, che certamente costituisce un limite all’autonomia negoziale del proprietario del fondo rustico, trova la sua giustificazione nell’interesse, o meglio negli interessi, che essa intende proteggere. Infatti, quale primario interesse protetto, può ravvisarsi la tutela dell’impresa agricola, la quale, con l’esercizio del diritto di prelazione, può godere di una notevole stabilità nell’organizzazione della propria attività produttiva. Inoltre, deve evidenziarsi, come, tale continuità, nella conduzione del fondo, incentivi l’affittuario a mantenere la miglior gestione possibile dello stesso, anche in prossimità della scadenza contrattuale, confidando appunto nella possibilità di poter esercitare la prelazione[3]. Dunque, deve certamente essere considerato interesse protetto, anche l’interesse generale, a mantenere i fondi in buone condizioni agronomiche. [1] Art. 4 bis, comma 4 L. 203/1982: Nel caso in cui il locatore entro i sei mesi successivi alla scadenza del contratto abbia concesso il fondo in affitto a terzi senza preventivamente comunicare le offerte ricevute secondo le modalità e i termini di cui al comma 1 ovvero a condizioni più favorevoli di quelle comunicate al conduttore, quest’ultimo conserva il diritto di prelazione da esercitare nelle forme di cui al comma 3 entro il termine di un anno dalla scadenza del contratto non rinnovato. Per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione si instaura un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo. [2] Il legislatore, innestando nella L. 203/1982, l’art. 4 bis non si è preoccupato di disciplinare tutte le ipotesi che in concreto possono verificarsi, lasciando quindi all’interprete l’onere di ricostruire il tessuto normativo, ricavando i princìpi cardini dalla giurisprudenza e dalle disposizioni in materia di prelazione agraria nella vendita del fondo rustico, di volta in volta utilizzabili. [3] Se l’impresa agricola non godesse di tale stabilità, si potrebbe facilmente immaginare come, a ridosso della scadenza, l’affittuario potrebbe essere incline ad un eccessivo sfruttamento del suolo o, viceversa, a cercare di risparmiare, riducendo le risorse destinate alla fertilizzazione del fondo, causando, in entrambi i casi, un impoverimento della capacità produttiva dello stesso.Richieda un Parere Legale – Clicchi qui
3. Soggetti che possono esercitare il diritto di prelazione, in caso di nuovo contratto di affitto
L’articolo 4 bis, comma 1, L. 203/1982, prevede che il proprietario debba comunicare la sua intenzione di concedere il fondo in affitto a terzi al conduttore. Non viene dunque fatto alcun riferimento alla nozione di coltivatore diretto. Inoltre, sempre la stessa disposizione richiama, oltre l’art. 1 della Legge 203/1982, anche l’art. 22, comma I, stessa Legge, che disciplina la durata dei contratti di affitto a conduttori non coltivatori diretti. Pertanto, è palese che il diritto di prelazione agraria nell’affitto di fondo rustico è riservato a tutte le categorie di conduttori, siano essi coltivatori diretti, IAP, o soggetti collettivi ad essi equiparati Inoltre, qualora la parte affittuaria sia costituita da una pluralità di soggetti – ipotesi questa frequente per l’affitto di pascoli montani – ognuno di essi avrà il diritto a poter esercitare autonomamente la prelazione. Conseguentemente, quando solo alcune delle parti esercitano utilmente il diritto di prelazione, queste vedranno il loro diritto estendersi pro quota sull’intero fondo. A tal proposito, può essere utile richiamare la giurisprudenza venutasi a formare in materia di cessione del fondo rustico ad affittuari coltivatori diretti. In particolare, la Corte di Cassazione è univoca nell’affermare che spetta “l’accrescimento del diritto di prelazione, in sostituzione di altro coltivatore che abbia rinunziato alla prelazione solo nell’ipotesi che il fondo venga condotto collettivamente da più coltivatori in base ad un unico contratto agrario…”[1]. Anche pronunciato in ambito differente dal rinnovo di affitto, in mancanza di una specifica disciplina, il principio può senz’altro trovare applicazione analogica, in forza dell’art. 12, comma 2, Disposizione sulla Legge in generale[2]. Il conduttore non avrà diritto alla prelazione, quando la cessazione del rapporto avviene per sua volontà. [1] Cfr. Cass. Civ. 19546/2013, conformi anche Cass. Civ. 9871/1990 e Cass. Civ. 6401/1988. [2] Art. 12 comma 2 Disp. Sulla Legge in generale: “Se una controversia non può essere decisa con una precisa disposizione, si ha riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe…”Richieda un Parere Legale – Clicchi qui
4. Procedura: Prelazione Agraria
Come accennato poc’anzi, la prelazione agraria, nel caso di nuovo affitto, tutela l’interesse della stabilità dell’impresa agricola. Affinché tale interesse sia concretamente garantito, la Legge stabilisce una precisa procedura alla quale il proprietario dei terreni che abbia deciso di affittare a terzi il terreno si deve attenere. Tuttavia, trattandosi di una limitazione dell’autonomia contrattuale, non è pensabile immaginare che il conduttore possa scegliere modalità e tempi per esercitare il suo diritto, lasciando nell’incertezza il proprietario, sino alla scadenza del contratto. Pertanto, a garanzia del proprietario, agli artt. vengono dettale le modalità alle quali il conduttore si deve attenere per esercitare il suo diritto.A. Obblighi del proprietario
Il proprietario deve mettere il conduttore nelle condizioni di sapere che intende affittare il fondo a terzi e a quali condizioni. Il proprietario non è libero di scegliere le modalità con cui informare il conduttore, ma deve compie la c.d. denuntiatio, ossia l’atto con cui notifica formalmente alla parte affittuaria la volontà di concedere in conduzione a terzi il fondo. Per essere valida la denuntiatio deve avvenire, almeno novanta giorni prima della scadenza del contratto, in forma scritta a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento[1] e indicare le condizioni contrattuali. Nella particolare ipotesi di affitto a pluralità di soggetti, deve essere sottolineato come il diritto di prelazione non sia posto a tutela della parte affittuaria, genericamente intesa; pertanto non può ritenersi soddisfatto l’adempimento della notifica ad uno soltanto dei soggetti che ha sottoscritto quel determinato contratto di affitto, bensì tale obbligo sarà assolto correttamente soltanto notificando a tutte le parti affittuarie le condizioni per il rinnovo[2]. Con la denuntiatio, il proprietario del fondo “cristallizza” pertanto la sua volontà di rinnovare il contratto e le condizioni cui è disposto al rinnovo. Si tratta di un atto unilaterale recettizio, che diventa irrevocabile nel momento in cui è formalmente giunto a conoscenza del destinatario[3]. La giurisprudenza è ormai uniforme nel ritenere la denuntiatio “non solo un atto a contenuto negoziale, ma una vera e propria proposta contrattuale, idonea a dare corpo, con l’accettazione da parte del destinatario, alla conclusione del contratto”[4]. Il proprietario dovrà procedere alla denuntiatio anche quando intenda affittare il fondo rustico entro i sei mesi dalla scadenza del contratto. [1] Devono essere considerati validi anche mezzi equipollenti alla raccomandata con avviso di ricevimento. [2] Sul proprietario del fondo grava un’obbligazione di facere, in tale prospettiva può essere considerato la parte debitrice, mentre l’affittuario, titolare del diritto di prelazione, può essere considerata la parte creditrice. Ne deriva che se il contratto di affitto di fondo rustico è stato concluso, come nel caso di specie, con una pluralità di soggetti affittuari, vice il principio generale per cui l’esecuzione della prestazione nei confronti di un solo soggetto, non libera il creditore nei confronti delle altre parti, operando, in tema di obbligazioni, la solidarietà solo dal lato passivo delle stesse. [3] È bene ricordare che la conoscenza dell’atto recettizio è presunta nel momento in cui il destinatario sarebbe nelle condizioni di apprenderne il contenuto usando l’ordinaria diligenza. [4] Cfr. Cass. Civ. 13211/2010 e similmente Cass. Civ. 26079/2005. Benché il principio sia espresso in riferimento ad ipotesi traslative del fondo rustico, non vi sono motivi per cui non debba trovare applicazione anche in tema di rinnovo del contratto di affitto agrarioB. Modalità di esercizio del diritto da parte del conduttore
Ricevuta la notifica del proprietario circa la volontà di affittare il fondo a terzi, l’affittuario deve decidere se intende o meno esercitare il diritto di prelazione. Se intende esercitarlo, dovrà darne comunicazione al proprietario la volontà di concludere il contratto alle condizioni indicate. Analogamente alla denuntiatio, anche l’esercizio del diritto di prelazione dovrà avvenire in forma scritta e notificato a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento o mezzo equipollente. Più precisamente, il già richiamato art. 4 bis, prevede che l’esercizio del diritto di prelazione debba avvenire entro quarantacinque giorni dal ricevimento della proposta a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Trascorso inutilmente detto termine, ricorre una delle ipotesi in cui il silenzio equivale ad una manifestazione di volontà. Ossia, il silenzio, protratto per oltre quarantacinque giorni, viene equiparato dalla Legge alla rinuncia al proprio diritto di prelazione. Dunque, decorso il termine sopra indicato, senza aver ricevuto alcuna notizia, il proprietario sarà libero di concludere un nuovo contratto di affitto con terzi, purché siano mantenute le condizioni contrattuali indicate nella denuntiatio.Richieda un Parere Legale – Clicchi qui
5. Violazione del diritto di prelazione: Rimedi
Qualora il proprietario affitti il fondo rustico a terzi, senza la preventiva denuntiatio, oppure lo affitti a condizioni più favorevoli di quelle notificate all’affittuario, o, ancora, nei sei mesi successivi alla scadenza del contratto, il conduttore può, entro un anno dalla scadenza del contratto non rinnovato esercitale la prelazione. Con l’esercizio della prelazione si instaura un nuovo contratto in capo al prelazionario, alle medesime condizioni pattuite tra il proprietario e il terzo.6. Violazione del diritto di prelazione: Danni
L’affittuario che abbia visto violato il proprio diritto alla prelazione, oltre ad agire in giudizio per far valere tale diritto, manterrà pur sempre il diritto a vedersi riconoscere il risarcimento dei danni subiti nel periodo in cui materialmente aveva perso la disponibilità del terreno. Oltre ai danni derivanti dall’impossibilità di sfruttare il fondo (mancate vendite di prodotti, necessità di maggior acquisti di foraggio, mangimi o insilati per gli allevamenti, ecc…), l’affittuario potrà aver subito un ulteriore danno derivante dall’impossibilità di inserire i terreni in Domanda Unica, la cui entità dipenderà dal valore dei titoli, dalle annualità interessate, dalle eventuali sanzioni subite a causa di scostamenti importanti.Richieda un Parere Legale – Clicchi qui